Dans les années qui suivent les investissement locatif on a souvent beaucoup de déduction de charges. C’est donc la période où on paye très peu d’impôts. Mais une fois que les avantages sont épuisés c’est une autre histoire qui commence et la fiscalité des revenus arrive.
Hors déduction particulière les revenus locatifs sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu majorée de xx,xx pourcents de prélèvements sociaux.
Il y a 2 solutions : soit vendre soit essayer de trouver des alternatives.
On va détailler 10 alternatives pour éviter de payer trop d’impôt.
1. Faire des travaux régulièrement
Si il y a une chose à retenir c’est celle-là. Parce qu’un bien rénové c’est un bien qui se loue plus facilement et plus rapidement donc avec moins de vacance locative.
D’autre part selon le régime fiscal tu peux amortir ces travaux.
[embedyt] https://www.youtube.com/watch?v=VgdDFWtZMqo[/embedyt]2. Augmenter la classe énergétique
Depuis 2011 le résultat du diagnostic de performance énergétique (DPE) doit figurer sur les petites annonces de vente et de location.
Un logement trop énergivore isque de sortir du marché locatif pour améliorer le classement on peut par exemple changer les fenêtres et remplacer les vieux radiateurs en radiateurs avec une meilleure inertie.
3. Se renseigner sur le droit en tant que bailleur
Les loyers sont encadrés dans les zones tendues, ce qui peut limiter la rentabilité d’un bien.
Mais il existe des dérogations. Comme par exemple un appartement vide depuis plus de 18 mois ou encore d’ importants travaux de rénovation et d’amélioration ou de mise en conformité. Ou encore si le bien présente des caractéristiques exceptionnelles.
4. Prendre part aux décisions de la copropriété
Souvent les bailleurs ne vont pas aux assemblées générales. C’est bien dommage parce qu’il s’agit souvent de décisions importantes au niveau de la copropriété.
Par exemple décider du niveau de charges, décider de voter les travaux ou pas : tout cela a une incidence sur la rentabilité locative.
5. Adapter le mode d’imposition
Lorsque les avantages fiscaux d’un investissement locatif arrivent à leurs fins, il peut être utile de changer de fiscalité.
Par exemple passer du régime réel d’imposition au régime micro.
Ceux qui en location nu permet d’avoir un abattement de xx % et de xx % en meublé en contrepartie de ne rien déduire.
On peut être éligible au régime micro si les recettes locatives de l’année sont inférieures à xxxxx € en NU et inférieures à xxxxx € en meublé.
Par contre si des travaux se profilent à l’horizon et que des dépenses importantes sont prévues passer en régime micro n’est sans doute pas la bonne solution parce que cette décision est irrévocable pendant plusieurs années.
6. Adopter la location meublée
Dans ce régime il est possible de déduire la totalité des charges et également d’amortir le mobilier sur x ans et l’immeuble hors terrain sur xx ans. Ceci dans les grandes lignes parce que le recours à un expert comptable est ici indispensable.
Ca demande néanmoins un petit investissement parce qu’il y a une liste de meubles et équipements à installer. La liste est ici : décret numéro 2015- 981 du 30 juillet 2015.
L’investissement est de l’ordre de 5000 € pour un studio mais on peut demander des loyers un peu plus élevé d’environ 10 % et la fiscalité est plus favorable et donc c’est souvent très intéressant.
On peut aussi réduire le bail à 9 mois si c’est un étudiant ou encore si on opte pour le nouveau bail mobilité article 25 – 14 de la loi du 6 juillet 1989. Enfin si on loue le bien comme résidence principale on a aucune autorisation à demander à la mairie contrairement à la location saisonnière où l’autorisation est souvent demandée.
7. Essayer la colocation
Si ton appartement est meublé il y a au moins 2 chambres tu peux essayer la colocation.
Maintenant ce n’est plus limité cause étudiant mais on constate également bon nombre de jeunes travailleurs qui sont à la recherche de ce mode de logement.
On a souvent une augmentation de la rentabilité d’environ 20 à 30 % avec ce mode de location.
En plus on peut plus facilement sécuriser ses revenus locatifs en prévoyant une clause de solidarité entre les colocataires. Ceci et plutôt sur le papier car il est souvent difficile de demander à des colocataires d’être des garants respectifs.
8. Conventionner le logement
Un logement conventionné permet de bénéficier d’un abattement de 15 à 80 % sur le montant des loyers point en contrepartie on doit signer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat ANAH et s engager à louer entre 6 et 9 ans avec une contrainte sur le plafond des loyers.
Il peut y avoir également une contrainte sur les ressources des locataires qui ne doivent pas être trop élevées.
9. Réviser le loyer
La loi du 6 juillet 1989 article L 17 – 1 autorise une réévaluation du loyer dans la limite de l’indice de référence des loyers IRL.
Ceci chaque année ou à une date prévue dans le bail.
C’est une clause qui n’est pas toujours appliquée. En effet lorsqu’un locataire est en place et ne pose pas de soucis il est souvent plus adapté de ne rien lui demander voire de le récompenser pour sa fidélité plutôt que de lui appliquer une petite augmentation qui sera très souvent mal perçue.
Attention avec la loi Alur il n’y a plus de rétroactivité possible si le propriétaire n’effectue pas la révision c’est définitivement perdu.
10. Se protéger contre les impayés
Le defaut de paiement du loyer est une source de stress et peut remettre en cause l’intégralité du montage financier.
Il faut commencer par sélectionner le locataire avec soin en lui demandant les justificatifs autorisé par le décret numéro 2015 – 1437 du 5 novembre 2015.
Pour sécuriser davantage la perception du loyer on peut lui demander la caution d’un proche c’est-à-dire qu’un proche se porterait garant du locataire ou bien souscrire la garantie des loyers impayés GLI.
Cette garantie est facturé entre 2,5 % et 3,5 % selon qu’on passe par un professionnel ou en direct.
Bonne nouvelle : cette prime est déductible des loyers.
Il faut étudier les plafonds d’indemnisation et les éventuelles franchise : les premiers impayés ne sont pas toujours couverts.
Enfin la garantie visale (visale.fr) mise en place par les pouvoirs publics assure 36 mois d’impayés gratuitement.
